Составление договора купли-продажи недвижимости в Оренбурге

Покупка и продажа недвижимости всегда связаны с определенными правовыми сложностями. Если не знать хотя бы минимальных требований к составлению договора купли-продажи, можно столкнуться с серьезными неприятностями — потерять и деньги, и недвижимость.

Что такое договор купли-продажи недвижимости

Процесс составления договора регламентируется статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации. Договор купли-продажи недвижимости — одна из разновидностей договора купли-продажи (ДКП), предметом которого является участок, здание, сооружение, квартира или другое недвижимое имущество. В силу ряда особенностей, связанных с оформлением документов и передачей недвижимости, законодательством для этого вида договора предусмотрен отдельный порядок регулирования.

Договор купли-продажи недвижимости — это соглашение между покупателем и продавцом, по которому одна сторона обязуется продать объект недвижимости, а вторая — купить и оплатить его полную стоимость.

Форма договора

В соответствии со ст. 550 ГК РФ, договор купли-продажи недвижимости обязательно должен быть заключен в письменной форме в виде одного документа (минимум в двух экземплярах), подписанного каждой стороной. Удостоверение нотариуса требуется не всегда, оно необходимо только в нескольких случаях:

• когда продается доля в доме или квартире;
• сделка совершается с участием несовершеннолетнего или недееспособного гражданина;
• приобретается квартира с пожизненной рентой.

При несоблюдении нотариальной формы сделки (в обязательных случаях) договор считается ничтожным.

Обязательные условия договора

Гражданским кодексом РФ установлены существенные условия для оформления договора купли-продажи квартиры или любой другой недвижимости.

1. Должен быть определен предмет договора (ст. 554 ГК РФ). Важно максимально описать предмет сделки: указать полный адрес, кадастровый номер, а также общие параметры квартиры, дома или другого объекта недвижимости – площадь, этаж, этажность, количество комнат в квартире, назначение.
2. Должна быть зафиксирована цена продаваемого имущества (ст. 555 ГК РФ). Она может быть установлена как в твердой денежной сумме, так и в виде определения порядка и методики ее расчета, например, цена за кв. м квартиры или дома.Некоторые продавцы просят указать заниженную стоимость квартиры в целях уменьшения налога на доходы или, наоборот, покупатели хотят оформить договор с завышенной стоимостью в связи с нюансами оформления ипотеки в банке. Если говорить о безопасной сделке, то в договоре прописывается именно та сумма, которую покупатель должен выплатить продавцу (за квартиру, дом, земельный участок и пр.).
3. В случае, если в жилом помещении проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, в договоре должен быть обязательно прописан перечень этих лиц с указанием их прав (ст. 558 ГК РФ). Это могут быть, например, лица, отказавшиеся от приватизации и получившие право пользоваться квартирой бессрочно.

Также в юридически правильно оформленном договоре должно быть следующее:

• наименование документа, название населенного пункта, в котором он был заключен, дата подписания;
• суть сделки — указание на то обстоятельство, что происходит купля-продажа, чтобы не оставить возможности считать сделку дарением, рентой или др.;
• сведения о сторонах договора — полные имена покупателя и продавца (если с одной стороны сделки участвуют несколько человек, в договоре дается информация на каждого из них), адреса регистрации, гражданство, семейное положение, данные документа, удостоверяющего личность (серия, номер, дата и место выдачи). Если участники сделки находятся в зарегистрированном браке, это также должно быть упомянуто в тексте документа, даже если недвижимость приобретена до вступления в брак;
• подписи сторон.

Дополнительные условия договора

От наличия или отсутствия дополнительных условий договора не зависит законность сделки. Но именно на них важно обратить внимание, поскольку это поможет обезопасить процедуру купли-продажи недвижимости (квартиры, участка и др.) и напрямую влияет на прозрачность сделки. Будет неправильно скопировать их самостоятельно из типового бланка договора, так как каждая ситуация уникальна и требует особого подхода. Как раз для включения в документ дополнительных условий лучше всего обратиться за помощью к юристам.

К дополнительным условиям, как правило, относятся следующие вопросы:

• порядок взаиморасчетов (форма, время и место расчета);
• время фактической передачи недвижимости покупателю;
• порядок и сроки снятия с регистрационного учета жильцов недвижимого имущества (если в квартире остались зарегистрированные физические лица, то договор должен четко определить, до какой даты они должны сняться с учета);
• состояние передаваемой недвижимости и инженерно-технических коммуникаций (желательно включить пункт, что продавец осмотрел квартиру или дом и претензий не имеет);
• описание и характеристики передаваемой с квартирой мебели, встроенной техники (если таковая имеется);
• гарантии продавца в том, что квартира свободна от любых ограничений, обременений, в том числе ипотеки;
• порядок разрешения споров и распределения ответственности.

В целом, в договоре могут присутствовать любые дополнительные условия, которые не противоречат российскому законодательству и по которым достигнуто согласие между продавцом квартиры и покупателем.

Регистрация сделки в Росреестре

Согласно ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость к покупателю по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Для оформления квартиры в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре) необходимо подготовить следующие документы: 

• заявление;
• договор купли-продажи;
• кадастровый паспорт;
• согласие на сделку от супруга или супруги, если квартира приобреталась в период нахождения в браке, от органов опеки, если в числе собственников есть несовершеннолетние, и от иных заинтересованных лиц;
• квитанция об уплате госпошлины (расходы по оплате пошлины составят 2000 рублей).

Если сделка совершается через законного представителя, то понадобятся правоустанавливающие документы и доверенность.

Пакет документов можно подать лично в отделении Росреестра или МФЦ, отправить Почтой России или оформить через интернет. При обращении непосредственно в Росреестр срок регистрации составит семь рабочих дней, при оформлении через МФЦ — девять. 

Новый владелец получит выписку из Единого государственного реестра налогоплательщиков (ЕГРН). Свидетельство о праве собственности на жилье в настоящее время не выдается.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту.

Внесение изменений и расторжение договора

Если стороны подписали договор купли-продажи, но не зарегистрировали его, а потом решили внести изменения, нужно составить дополнительное соглашение к этому договору и зарегистрировать его вместе с основным. Если стороны уже подали заявление на государственную регистрацию права собственности, то придется подать заявление о прекращении государственной регистрации, затем заключить дополнительное соглашение. После получения ответа необходимо снова подать документы на государственную регистрацию вместе с дополнительным соглашением.

На основании п. 1 ст. 450 ГК РФ расторжение договора купли-продажи недвижимости может осуществляться в любой момент без обращения сторон в суд по договоренности между продавцом и покупателем.

Разновидности договора купли-продажи недвижимости

В зависимости от вида договора купли-продажи существуют различные особенности его оформления.

Договор купли-продажи недвижимости с рассрочкой и отсрочкой платежа

В первом варианте покупатель оплачивает недвижимость частями, срок внесения платежей фиксируется в договоре; во втором — покупатель получает объект недвижимости без оплаты, но при условии внесения его полной стоимости в указанный срок.

В таких договорах, как правило, вносится условие о залоге объекта недвижимости в пользу продавца до полной оплаты. В случае просрочки оплаты у продавца возникает право расторгнуть договор и вернуть проданную недвижимость.

Договор купли-продажи недвижимости с авансом и задатком

Задаток — денежная сумма, которую покупатель передает продавцу в счет платы по договору. Задаток подтверждает заключение договора и обеспечивает его исполнение. Если сделка будет расторгнута по вине продавца, он будет обязан сделать возврат задатка в двойном размере, а если по вине покупателя — деньги останутся у продавца.

Аванс — это предварительная оплата по договору, вносится покупателем квартиры полностью или частично, однако, в случае если покупатель передумает заключать сделку, продавец обязан вернуть весь аванс.

Договор купли-продажи недвижимости с материнским капиталом

Суть договора от этого не меняется, но есть некоторые нюансы. Расчёт в этом случае производится частично за счет средств, выплачиваемых Пенсионным фондом за рождение первого или второго ребенка. Пенсионный фонд, получив заявление о распоряжении средствами маткапитала, рассмотрит его в течение 10 дней и перечислит средства на счет продавца жилого помещения (квартиры, дома). До момента полной оплаты по договору недвижимость, как правило, находится в залоге у продавца.

Договор купли-продажи недвижимости с юридическим лицом

Квартиры в строящихся домах продаются по договору участия в долевом строительстве от застройщика. Застройщик — строительная организация (как правило, ООО), имеющая лицензию и действующая в соответствии с ФЗ N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года. Поэтому порядок заключения договора регламентирован со стороны государства этим же законом.

Риски при заключении договора купли-продажи

Основные риски чаще всего несет покупатель, поскольку именно он передает продавцу крупную сумму денег во время сделки купли-продажи:

• сделка может быть признана недействительной, если она совершена с нарушением закона, является мнимой или притворной, либо совершена лицом, не имеющим полномочий, а также если заключена под влиянием обмана или заблуждения;
• проданное имущество может быть истребовано третьим лицом в рамках виндикационного иска, например, если в отношении отчужденного имущества (квартиры) был установлен запрет или ограничение, о котором покупатель не знал;
• приобретенная квартира может быть обременена правами третьих лиц, находиться в аресте или под запретом, тогда регистрирующий орган вынесет отказ в регистрации перехода права собственности;
• передача объекта от продавца к покупателю может не произойти по причине недобросовестности продавца.

Множество рисков также связано с проведением расчетов. Например, если собственник квартиры при сделке хочет указать в договоре заниженную стоимость для уменьшения налоговой базы, возникает вопрос, как передать остальные деньги и при этом не лишиться приобретенной квартиры. В таком случае следует кропотливо проверить продавца на риски банкротства и предъявления кредиторами иска об отмене сделки купли-продажи. Иначе покупатель может лишиться квартиры и при этом сможет требовать от продавца только сумму, указанную в договоре.

Это только часть проблем, с которыми может столкнуться покупатель квартиры при заключении сделки. Неприятные последствия могут иметь и продавцы — при несоответствии недвижимости указанным в договоре параметрам, покупатель может доказать в суде, что продавец преднамеренно скрыл дефекты или не предоставил информацию о перепланировке, и получить компенсацию.

Юридическая помощь при составлении договора купли-продажи

Чтобы оградить себя от возникновения возможных рисков и составить безупречный с точки зрения закона договор, нельзя полагаться только на собственные силы. Разумнее всего при заключении сделки купли-продажи квартиры воспользоваться помощью профессионалов.

Услуга по составлению договора купли-продажи недвижимости от юристов «Право24» предполагает:

• анализ намерений сторон (основная задача специалиста на этом этапе — выявить возможные риски);
• анализ правоустанавливающих документов на квартиру и законности ее продажи;
• составление проекта договора (соблюдение формы, проработка существенных и дополнительных условий договора, прав и обязанностей сторон сделки);
• согласование договора и разъяснение всех нюансов его исполнения.

По итогу работы юриста клиент получает документ, который по форме и содержанию полностью соответствует нормам российского законодательства и исключает возможность разногласий, требующих судебного разбирательства в будущем.

Также мы предлагаем юридическое сопровождение сделки купли-продажи недвижимости: от анализа и проверки объекта недвижимости до регистрации перехода права собственности и составления акта приема-передачи. Наши юристы, специализирующиеся на сфере недвижимости, готовы оформить документы и возьмут на себя все юридические обязанности до самого завершения сделки. Мы поможем и на этапе судебных разбирательств — например, когда самостоятельное оформление сделки с квартирой привело к необходимости защиты ваших прав в суде.

Если у вас возникли вопросы по составлению договора купли-продажи недвижимости или вы хотите воспользоваться помощью специалистов «Право24», позвоните или напишите нам. При необходимости мы предоставим бесплатную консультацию в области гражданского права и подскажем, что вам обязательно нужно делать, чтобы интересы сторон при оформлении сделки по покупке или продаже квартиры были полностью защищены. Задача юриста — защита прав и интересов любого клиента.